Vedrørende bytte av vinduer ønsker styret at dere som er interesserte i den felles runden med potensiell kommunal støtte venter til nærmere instruks før dere melder interesse. Vi anslår at dette blir i januar/februar 2026.
Dette er for å minimere faren for at noen faller mellom to stoler. 

Hvis det er slik at man kun vil benytte seg av maxborabatten, ta kontakt med Daniel: Daniel.EngvigAmundsen@lovenskiold.no

Hei,

Takk for godt oppmøte på ekstraordinært årsmøte. Under finner du link til protokollen:

SignertProtokollEOM_600_Hoff Terrasse Sameie.pdf

Nå som et stort flertall har stemt for radiatormålere vil vi påbegynne installasjonsprosessen så snart som mulig. Mer informasjon om tidsplan og fremdrift vil bli sendt ut til alle beboere når vi har avklart dette med leverandøren. 

Styret vil oppfordre de som har tenkt å skifte ut radiatorene sine å bestille dette snarest så det ikke påløper seksjonseier merkostnader for bytte av målere når de allerede er installert på gamle radiatorer.

Et annet rimelig og energibesparende tiltak er å skifte ut tetningslister rundt vinduer, balkongdører og ytterdøren. Det finnes mange instruksjonsvidoer for dette på YouTube. Type tetningslist vil variere avhengig av hvilke vinduer og dører som er aktuelle, så det kan være lurt å undersøke hva som passer best for ditt hjem. Du vil helst sikkert få veiledning om dette hos eksempelvis Maxbo. 

Gjør det selv - montering av tetningslister

Teksten under legges ut på vegne av seksjon 176 og 210


Vurdering av installasjon av individuelle radiadormålare i HTS:

Referanser og faktasjekk

Dette er et felles innspill fra seksjon 176 og 210.

Først et innlegg fra Erik Bugge og Camilla Sandtveit (seksjon 210)

Hei,

I forbindelse med styrets forslag om installasjon av radiatormålere ønsker jeg å komme med et par punkter her som etter vårt skjønn ikke har blitt belyst.

- Leiligheter i nedre etasjer vil måtte betale urettmessig mye for å holde en tilsvarende temperatur som leiligheter oppover i bygget:

Utregninger fra SINTEF og Multicom viser at leiligheter i første etasje er de desidert kaldeste leilighetene. Dette på grunn av kald kjeller under med betydelig varmetap nedover. Dette betyr at med individuelle målere må en leilighet i første etasje betale betydelig mer for å holde f.eks. 20 grader enn leiligheten rett over må betale for å holde 20 grader. Er dette rettferdig? I blant annet Sverige og Finland har faktisk dette blitt brukt som en sentral grunn til at man ikke har innført generell plikt til individuell måling.

- Varmetap mellom leiligheter:

Styret har snakket om at det blir urettferdig at beboere med vanlig varmeforbruk i praksis må subsidere andre beboere som fyrer på maks på samtlige radiatorer hele vinteren. Men hvis vi installerer individuelle målere, får vi helt nye og potensielt kjedeligere problemer. I en artikkel i VG fra 2003 med tittel «Varm deg på naboen!» forklarer en fra SINTEF hvordan man i praksis kan «stjele» strøm fra naboen for flere tusenlapper i løpet av vinteren i bygg som har gått for individuelle målere. Hvis man har leiligheter på alle kanter kan man taktisk stille egne radiatorer inn 5 grader under naboene sine, og da vil temperaturdifferansen bli stor nok til at varmen flytter seg inn - så får man i praksis en relativt behagelig temperatur som naboen i stor grad betaler for. Etter min mening legger dette til grunn for en langt mer usosial kostnadsdeling enn i dag.

- Vurderinger av leverandører på nettet tegner ikke et veldig godt bilde:

Både Techem og Ista, som er leverandørene styret vurderer tilbud fra, har veldig dårlige tilbakemeldinger på nett. De dårlige tilbakemeldingene dreier seg om feil i montering, at det tar lang tid å rette feil, feil på varmemålere, unøyaktige målinger, uforståelige fakturaer, feil i fakturaer, support som ikke klarer å hjelpe. Vi er sikre på at de som har hatt problemer med internett eller el-billadere har erfart hvordan det er å mase på leverandører med dårlig kundeservice, og hvor mye bortkastet tid og bruk av krefter det medfører. Ønsker vi å binde bosituasjonen vår til nok en leverandør med dårlig kundeservice og sterkt varierende kvalitet på sine tjenester?

Mvh

Erik Bugge og Camilla Sandveit
 

Så et lengre tilsvar til Jørgen Hjermstad fra begge seksjoner:

1. Aktuelle leverandører:
   1. Lyse: ikke aktuelt lenger pga dårlig evne til å levere målinger og faktura
   2. Techem: 5 vurderinger på Trustpilot. Alle med terningkast 1, typisk tilbakemelding på feil i montering, tok lang tid å rette, feil på varmemålere, unøyaktige målinger ufortståelige fakturaer, feil i fakturaer, Support klarer ikke å hjelpe med dette etc.
       Mange flere tilbakemeldinger fra Europa (Danmark, Tyskland, Nederland etc): Samme dårlige nivåer.
   3. Ista: En vurdering på Trustpilot. Terningkast 1. Problemer med fakturagrunnlag og avregning. På tross av dette tok Ista bare ferie uten å løse problemene. Mange flere tilbakemeldinger fra Europa (Danmark, Tyskland, Nederland etc): Samme dårlige nivåer.
       
       

Felles for disse leverandørene («de tre store» på feltet) er at de tilbudene som ble vurdert av HTS styre alle dreier seg om en type enkle indirekte målere, som i følge NVE / Multikonsult har langt lavere nøyaktighet, men de er altså billigere..

2. Kost/nytte vurdering fra NVE / Multicom (rapport fra 1.11.2024)
   1. Omfatter 20 aktører og 26 boligselskaper. Antas å være den seneste og mest omfattende undersøkelsen på feltet.
       
       
   2. Energiforbruksdata samlet inn fra 29 boligselskap med individuell måling, for å supplere data fra Norsk Energi-rapporten fra 2019 og for å få oppdatert erfaringsdata. – Hvorfor har ikke HTS sitt styre prøvd å få tak i disse tallene?
       
       
   3. Kost/Nytte: Uklart bilde mht lønnsomhet. For høye kostnader til installasjon og drift. 75% av de undersøkte tilfellene har påvist energibesparelser, men ikke nødvendigvis økonomisk gevinst. Store variasjoner men gjennomsnittsbesparelser er 10% på varme og 15% på varmt tappevann. Dårligst lønnsomhet oppnås for energieffektive nybygg og eldre bygg med komplekse rørsystemer.

HTS har i utgangspunktet et break-even-nivå på ca 12.5%, før vi legger inn justeringer for eldre bygningsmasse. M.a.o. er det heller tvilsomt om vi har potensiale til å tjene inn kostnadene til investering og drift ved foreslått løsning.
 

4. Målenøyaktighet: Energimålere med MID-sertifisering har høy nøyaktighet, mens fordelingsmålere, til tross for EU-godkjenning, har større måleavvik. HTS styre har valgt fordelingsmålere, som altså har lavere nøyaktighet...
    
    
5. EUs energieffektiviseringsdirektiv prioriterer energimålere, men tillater fordelingsmålere der det kan øke lønnsomheten.
    
    
6. Et fremtidig regelverk bør derfor spesifisere hvilke målere som er egnet for ulike bygningstyper for å sikre nøyaktighet og kostnadseffektivitet. Spørsmål til XO-årsmøtet: Bør vi kanskje vente til dette med type målere er avklart i EU-direktiver og krav fra EØS og nasjonale myndigheter?
    
    
7. Fra intervjuer med styrer og seksjonseiere:

Fordeler

• Flere boligselskap har registrert lavere totalforbruk etter installasjon, og generelt økt bevissthet rundt energiforbruket.

• Rettferdig fordeling av varmekostnader der man betaler for eget forbruk, ikke andres overforbruk.

• Styrer har merket at individuelle målinger resulterer i svært varierende kostnader, selv for leiligheter av samme størrelse.

• Individuell måling kan avlaste styrets arbeid ved at sluttkunden kan forholde seg direkte til leverandøren eller fjernvarmeselskapet. I tillegg kan alle felleskostnader og distribusjonstap faktureres direkte til beboerne, noe som forenkler administrasjonen for styret

Ulemper

• Noen boligselskaper opplever økt arbeidsbelastning for styret på grunn av behov for mer informasjon til beboerne.

• Høye faktureringskostnader fra både forretningsfører og leverandør.

• For de boligselskapene som benytter seg av a-konto med årlig avregning, er det noen ganger utfordrende å fastsette korrekt akontobeløp, noe som resulterer i både store pluss- og minusbeløp ved avregning.

• Flere beboere som er intervjuet, savner bedre brukergrensesnitt for å følge eget forbruk.

• Mange synes avregningsvedleggene er vanskelige å forstå, som er med på å svekke tilliten til systemet

• Individuell måling kan oppleves som urettferdig for beboere i leiligheter plassert på bakkeplan,

på toppen av bygget eller i hjørneleiligheter, ettersom plasseringen har stor innvirkning på energiforbruket. Dette ulikhetsaspektet kan særlig forsterkes i eldre bygg med dårlig isolasjon.

Dette ulikhetsaspektet angis som en viktig grunn til at Sverige og Finland har valgt ikke å innføre krav til individuell måling.
 

3. Artikkel i VG fra 2003: Varm deg på naboen!
    
    Legger du temperaturen fem grader under naboens, kan du «stjele» strøm for flere tusenlapper i løpet av vinteren.

Oppdatert tirsdag 25. februar 2003 kl. 13:14

Forutsetningen er at du bor i en blokk med leiligheter på alle kanter.

Dette viser utregninger gjort av SINTEF-forsker Jacob Stang på oppdrag fra VG. Bor du på 60 kvadratmeter midt i et boligkompleks bygd etter krigen, kan du få «overført» rundt 3000 kilowatt timer fra naboene i løpet av vintersesongen - eller ca 24 kWh i døgnet.

Forutsetningen er da at du vet hvor høy temperatur naboen har, og legger deg fem grader under denne. Er temperaturforskjellen i utgangspunktet to grader, vil gevinsten bli ca 1500 kWh i løpet en fyringssesong på 130 dager - eller 10 kWh i døgnet hvis det er minus fem grader utendørs.

Kan skru av

Han har basert regnestykket på at leiligheten ligger i en betongblokk fra 1960-70-tallet, har fem naboer og én yttervegg med vinduer.

- Man kan faktisk skru av all oppvarmingen i leiligheten og likevel beholde 17 grader hvis alle naboene ved siden av, over og under har 22 grader i sine leiligheter, sier Stang til VG.

Grunnen til at det kan bli kaldere enn dette i byleiligheter,

særlig i førkrigsgårdene, er at de er dårligere isolert og mer trekkfulle.

Kaldest i første

Varme flytter seg alltid mot det kaldeste punktet, og Stang regner med at det vil ta mellom ett og to døgn før varmestrømmen stabiliserer seg mellom en kald og varm leilighet.

Men de som bor i første etasje kan ikke i like stor grad satse på varmeoverføring fra naboene.

- Dette er de kaldeste leilighetene, siden de gjerne ligger over en kjeller eller et garasjeanlegg. Dermed blir det stort varmetap nedover. De som bor i øverste etasje, er mer heldig stilt siden taket gjerne er bedre isolert enn underetasjen, sier Harald Mæhlum, sjef for laboratoriet ved avdeling for klima og kuldeteknikk ved SINTEF i Trondheim.

4. Fra Korrespondanse med Multiconsult
    Hyggelig med interesse for rapporten. Jeg utarbeidet den og svarer gjerne på spørsmålene dine.
    
    
   1. Kostnadsforskjeller mellom etasjer

Det er riktig at leiligheter på bakkeplan og over kalde kjellere ofte får høyere energibehov og dermed høyere kostnader ved individuell måling. I vår rapport var mandatet å vurdere energibesparelsespotensial, ikke fordelingsrettferdighet, så vi samlet ikke inn etasjespesifikke data. Det finnes imidlertid analyser fra andre land som har vurdert dette særskilt: Blant annet i Sverige og Finland har rettferdighet/fordelingshensyn og kost–nytte-vurderinger vært sentrale grunner til at man ikke har innført en generell plikt til individuell måling. Et styre kan likevel få et godt beslutningsgrunnlag ved å kombinere målt energibruk (der det finnes) med en enkel bygningsfysisk vurdering/simulering per etasjeplan.

2.  Excel-verktøy for kost/nytte og usikkerhet

Verktøyet er utviklet for oppdragsgiver som et samfunnsøkonomisk analyseverktøy og er ikke offentlig tilgjengelig. Vi kan likevel bruke det til å vurdere lønnsomhet for et konkret boligselskap om dere ønsker.

100. Mulig bistand og omfang

Vi kan gjøre en enkel lønnsomhetsvurdering basert på tilstand og standardforutsetninger (ca. 4 timer), eller en mer grundig analyse basert på faktisk energidata og en kort rapport (typisk 8–12 timer). Timepris for rådgivning mot boligselskaper er 1 450 kr.

 Gi gjerne beskjed om du ønsker en kort innledende samtale eller et tilbud.

Ønsker deg en fin dag videre!

Med vennlig hilsen

Ingvild Mysen

Sivilingeniør Energi

Bygg og Eiendom

(+47) 450 02 775 | ingvild.mysen@multiconsult.no

www.multiconsult.no

5. Oppfording til styret

Dette er en såpass stor og alvorlig sak for HTS sameie, at vi håper styret tar tilstrekkelig hensyn til landets presumtivt mest kompetente fagmijløer på dette feltet før de setter to streker under sine råd til sameiets medlemmer.

Informasjon fra styret

1. Trykknapper for utgang
2. Tilbud på radiatorer
3. Tilbud på vinduer

Den observante beboer har kanskje lagt merke til at vi har fått knapper på utgangsdørene. Styret håper disse vil forenkle det å komme seg ut av byggene.

HTS radiatortilbud

I forbindelse med eventuell innføring av radiatormålere, har styret vært ute etter å gjøre det billigere for beboere å bytte ut radiatorer i forkant.

Jar rørteknikk har gitt oss tilbudspris på radiatorer. De tilbyr 30% rabatt på radiatorene, og sier de har lagt inn samme rabatt i de siste utskiftningene som har foregått. Under vises prisene for de forskjellige størrelsene, i tillegg kommer ca. 4.000kr i montasjekostnader pr. radiator.

Merk at dette kun er et tilbud, og at det opp til hver enkelt seksjonseier å vurdere om dette er noe de ønsker. Prisene under er ikke inkludert MVA

HTS Vindusutskiftning

I tråd med sameiets ambisjoner om å forbedre energiforbruket, har vi fått rabattavtale med Maxbo om god rabatt på vinduer fra Nordan.

I tillegg til dette, har vi forhørt oss med Oslo Kommune om deres støtteordning til vindusutskiftning. Kommunen gir kun støtte til sameier, ikke individer, og kun en gang dersom U-verdi er maks 0.8.

Vedtektene i HTS sier at det er hver enkelt seksjonseier sitt ansvar å bytte vinduer. Det eneste styret kan gjøre, er derfor å legge til rette for at så mange som mulig bytter vinduer.

Styret foreslår derfor:

1. Hver enkelt må vurdere om vindusutskiftning er noe dere ønsker å gjøre. Se vedlegg 2 med eksempler på energibesparing ved forskjellige U-verdier. Se også eksempelpriser i vedlegg 1.
2. Alle interesserte melder fra til styret, med alle vindusmål (hvordan ta mål? Se instruksvideo: https://www.youtube.com/watch?v=2GVBvl0LMj4). Feb 2026
3. Styret sender en forespørsel på alle vinduene til Maxbo og får tilbake en sterkt rabattert pris. Feb 2026
4. Hver enkelt må så vurdere om dette fortsatt er noe de ønsker, vi har ingen garanti for at vi får støtte, eller hvor mye. Maksimal støtte er 20%.
5. Styret søker kommunen om støtte til vindusutskiftning og finner entreprenør (antagelig forhåndsavklart). Feb/Mars 2026
6. Utskiftninger Mai/Juni/Juli 2026

Fra styrets perspektiv er dette den klart billigste måten vi får byttet en større andel vinduer på. Her får vi god rabatt hos Maxbo, forhåpentligvis 20% støtte fra kommunen, samt synergieffekter der det blir behov for lift eller annet. Totalt sett vil nok dette være den billigste muligheten hver enkelt har for å få seg nye energieffektive vinduer.

Vedlegg:

1. Priseksempel basert på endeleilighet i HT8.V1 Hoff Terrasse 8 H0402 Eksempel.pdf
2. Beregningseksempler - Energibesparelse ved U-verdiendring V2 Beregningseksempler - Energibesparelse ved U-verdiendring.pdf